成都写字楼创新物管方式化解空置率

“中国房地产市场没有那么悲观，未来10-20年，每一个调整周期，实际上都是财富转移的契机，最终取决于谁持有的现金流最强。”6月12日，在成都写字楼市场“新竞争力”及LEED认证带来新机遇发布会现场，世邦魏理仕华西区董事总经理胡港文如是向记者表示。

对于成都写字楼市场而言，尽管面临着巨量集中供应与空置率高企的压力，不过，胡港文认为，入驻成本的降低，为四川招商引资，进行产业导入带来了有利机遇。

创新物管方式化解空置率

世邦魏理仕发布的《中国房地产市场报告》显示，今年第一季度，全国优质写字楼新增供应总量达126.5万平方米，尽管增加的速度有所放缓，但供应总量仍然高企，导致大部分城市的写字楼空置率居高不下。

这样的严峻形势在成都则更为凸显。据统计，今年第一季度，成都写字楼市场新增供应量逾30万平方米，尽管得益于新设立的本土金融企业，写字楼租赁需求保持旺盛，录得净吸纳量15.9万平方米。但市场空置率依旧高位徘徊，截至季末整体空置率高达43.9%。其中，天府新城作为主要新增供应集中地区，空置率达到58.9%。与此同时，未来4年，成都写字楼市场还将新增580万平方米供应，市场规模再翻倍，前景依然严峻。

不过，在世邦魏理仕成都写字楼服务部副董事戴晖看来，目前在供大于求，市场吸纳量有压力的市场情况下，写字楼的需求仍然存在。“可以看到，成都写字楼的净吸纳量水平占全国20%左右，同时作为第四城与西部首位城市的成都，也是企业运营新兴市场布点的关键。”

因此，如何在井喷的市场中突围，提高自身竞争力，战胜其他竞争对手，也成为众多写字楼的首要目标。在具体的突围方法方面，戴晖建议，针对未建成的写字楼项目，注重整体配套及写字楼的实用性。包括交通的便捷性，项目本身的商业及生活配套，让使用者的需求能够得到最大化的满足，而写字楼内部的优化设计和先进科技的使用能够增加办公效率。“写字楼的实用性对写字楼产品尤为重要，这一点决定了写字楼的核心竞争力。”

对于已建成项目，戴晖表示，一方面要提高并创新物业管理的方式，增加和提升物业服务内容及质量，使物业服务成为一个增值点。另一方面，也要不断追求办公楼的技术创新，关注客户的需求，增强办公空间的灵活化使用，实现写字楼物业可持续性的发展及增值。此外，在写字楼的招商阶段，要选择优质的代理机构，做好前期定位，提高租户品质，着眼于长期的发展及项目增值。

租金下滑降低需求方成本

胡港文指出，目前企业对于写字楼的成本概念已有所改变，较纯粹的租金成本，管理费用、以及装修、能耗等隐藏成本更受重视。由于大量供应，未来价格优势不再，决定了性价比将成为更重要的因素。

高规格的物业品质无疑有助于受到市场青睐。在以租户需求和利益为导向的前提下，LEED认证（能源与环境设计先锋奖）也受到了更多的关注。

世邦魏理仕成都资产服务部董事邓日弘表示，“LEED认证可以帮助企业减少8%-9%的运营成本，进而提升建筑的市场竞争力，并获得相对高的租金收入及销售价格。”

据了解，目前在成都，已有32座写字楼申请LEED认证，数量位列全国第四。其中，平安财富中心、中航城市广场、华润大厦等共计7个写字楼项目和2个工业项目已经获得了LEED认证。同时包括成都环球金融中心、麓湖总部、成都中汇广场2号楼、中航国际广场等项目已在进行申请。

胡港文表示，在目前成都写字楼市场供求形势严峻的市场背景下，通过尽量减少负面影响因素以提高写字楼项目的综合性价比，从而先赢得出租率，才能够获得稳定的现金流。从这个角度而言，LEED认证将给写字楼业主和租户双方带来明显的效益。

另一方面，数据显示，目前受到2013年下半年度新增供应增加的影响，顶级及甲级写字楼租金下跌尤为明显。而成都居高不下的写字楼空置率对于租金影响也在加剧，办公楼市场的议价能力继续向租客倾斜，写字楼租金已环比下降2.3%至每月每平方米88.1元。

胡港文认为，成都现有写字楼严重供大于求的情况，但对于写字楼的使用者而言，目前市场情况则带来了最好的机遇，市场议价能力的增加，有助于其趁此时机改善办公环境。

此外，“从宏观经济角度，现在要求不能过分依赖房地产开发对GDP的贡献，而应该提高产业导入的比重。目前写字楼的供大于求带来的成本降低，正是四川招商引资，进行产业导入的有利时期。”胡港文说道。 

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