投影在写字楼用户的空间分布上的结构特点

 看北京的写字楼市场，我们的第一反应往往是CBD和金融街，这两个区域长期扮演着商务区“规模聚集”和“最高租金”的角色，几乎已成为不变的常数。
　　我们知道，当一件事变成常数时，也就没有了投资机会，但事实上是这样的吗？之前我们分析过，写字楼的本质是交易平台，是商务活动在空间上的投影。按照上述的逻辑，如果将这两个核心区的发育历程模拟成动画，可能会是下面的场景：1.改革开放后，尤其是上世纪的1992年以来，境外资本大量涌入中国，沿着“使馆区——东三环”这条线路一路向南，汇聚至国贸生根发芽，形成了如今的CBD；2.外资在激活中国经济的同时，也获利颇丰。在中国挣到的钱，通过一条权力管道——长安街，被存储到中国政府的存钱罐——央行里，也就发育出了金融街；3.伴随着中国国力的不断强盛及汇率的逐年上升，国家资本力量（以央企和国企为代表）开始发力，沿着同一条权力管道——长安街，“反攻”CBD，也就出现了两年前的CBD核心区；4.原本风头强劲的外资，因办公成本等原因纷纷北移望京。在这场全球资本主义与国家资本主义的角逐中，不得不做出让步；5.国内的民营资本，这些年更多地扮演着见缝插针“打酱油”的角色，只要能满足“生存”和“效率”要求，就别无他求，表现在空间分布上，呈现散点分布。
　　在这以数十个年份计量的往复过程中，可以看到，在北京的三种资本力量的混合投影——代表全球资本主义的外企、代表国家资本主义的央企国企、代表国内民间资本的私企。前两种力量是绝对主力，写字楼租户的淘换、租金的涨跌无不是上述资本力量此消彼长的镜像。
　　在这场角力过程中，我们现在观察到的结果是：外资开花、国资摘果、民企打酱油。投影在写字楼用户的空间分布上，则是外企北上、央企东进，民企给点阳光就能活。
　　资本交易的结构、特征和趋势，决定了何种力量会优先投影在土地上，从而影响写字楼市场的租金走势，进而反映到未来的资产价格上。结合上述的“动画模拟”，我们或许能推演出一些可能的趋势：1，CBD、金融街和长安街，这个呈“哑铃状”的地带，会长期扮演北京写字楼（甚至全国）租金第一梯队的角色。如果国家资本主义的力量愈发强势，伴随着企业扩张，会进一步挤压本已供不应求的办公面积，2011年那场租金暴涨潮，重演的可能性不是没有；2.北京市东三环区域，因为世界经济发达国家的大使馆和超级跨国企业驻中国总部全部驻扎于此，顺着道路延长线（机场高速）北上至望京，会使得望京这个刚刚从产业园升级成商务区的地方，一跃成为全球各路资本在北京的首选驻地。而南向延长线（通向亦庄），相信也会分享红利；3.“强中央”的一个结果是“地方来朝”，中央政府所在的北京市西二环~西三环区域，历史上早已强势，加上高铁通车这一个“功放器”的加码，会加快这个带状地区的商务区发育，最直接的反应，就是金融街——丽泽商务区的一体化；4.成熟区域交通节点的旧楼改造，会顺势承接被高租金不断挤出的中小民企。
　　看到这里，你可能会问，怎么北京遍地都是投资增长机会啊？其实，如果看中国这个经济体，核心城市的加速发育，是和二三线城市的衰退互为因果的。
　　你可能还会问，这些投资机会，哪个会最好？我想，这个需要结合自己的投资要求和风险偏好来确定，有人要的是稳健不操心，有人要的是快增长，押宝“强中央”还是“全球化”，确实有点萝卜青菜的感觉。 

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