戴德梁行：青岛甲级写字楼市场持续吸纳，租金水平保持稳定

青岛，2018年1月18日 —全球领先的房地产服务商戴德梁行回顾2017年4季度青岛房地产市场的表现, 并展望未来的发展。
青岛甲级写字楼市场持续吸纳，租金水平保持稳定
2017年第四季度，青岛甲级写字楼市场无新增供给入市，总存量仍为114.1万平方米。
本季度青岛甲级写字楼空置率降至18.9%，环比下降2.1个百分点。分商圈来看，市南CBD持续吸纳，空置率降至16.5%，环比下降0.6个百分点。市北CBD本季度依旧需求旺盛，空置率环比下降7.2个百分点至30.3%。崂山CBD本季度持续吸纳，空置率降至14.8%，环比下降1.1个百分点。
本季度青岛甲级写字楼市场较为活跃，净吸纳量为23,616平方米。2016年度，市场吸纳表现不佳，业主迫于压力下调租金。2017年度累计净吸纳达99,065平方米，较2016年全年同比上升192.4%。其中，海洋网联船务有限公司租赁位于市南CBD的香格里拉中心1,003平方米，顺丰优选入驻市北CBD中海大厦。
本季度，青岛甲级写字楼市场平均租金略降至每平方米每月121.2元，比去年同期下降7.4%。分商圈来看，崂山CBD租金保持稳定，区域内平均租金为每平方米每月128.6元。市南CBD月平均租金略降1.2%，至每平方米每月130.2；市北CBD区域内平均租金环比略降1.3%，至每平方米每月88.5元。
2018年全年度，青岛将有9个写字楼项目入市，若都能如期入市，将为青岛写字楼市场带来超过66万平方米的新增供应。未来三年，青岛甲级写字楼将有超过110万平方米的新增供应投放市场，新项目在三大核心商圈均有分布。供给的增加将会给业主带来较大的出租压力，短期内业主或会采取降低租金的策略来吸引企业的入驻，但随着经济发展所带来的办公空间需求的增长，未来租金或会呈现稳定增长。
零售市场竞争日趋激烈，卓越大融城于本季度开业
2017年第三季度，青岛全市社会消费品零售总额达3208.8亿元，同比增长10.2%，消费稳步提升。同期，青岛市城镇居民人均可支配收入35,318元，比上年同期增长8.3%，收入的稳步增长，将进一步加大消费者的购买力度，从而促进零售市场发展。
本季度，位于CBD商圈的卓越大融城的开业，为青岛零售市场带来7.5万平方米的新增供应，青岛零售市场总存量达299万平方米。
卓越大融城位于市北CBD核心商圈，毗邻万达广场，项目总建筑面积超7.5万平方米，地下一层，地上四层，涵盖精品超市、休闲餐饮、时尚名品、潮流服饰、运动健身、美食花园、奢华影院等业态，以“城市会客厅”为理念，为商圈白领和周边居民打造创新型体验式商务购物中心。
随着零售市场竞争日趋激烈，越来越多的购物中心开始另辟蹊径来吸引消费者。本季度，零售市场开店活跃，奥地利品牌施华洛世奇与意大利品牌MANGANO入驻金狮广场；青岛首家麦吉丽专柜入驻凯德Mall。
2018年全年，青岛优质零售市场共有近24万平方米的新增供应入市。随着各大购物中心的入市，市场竞争更加激烈，将会对商铺的租金和售价造成较大压力，同时，连接崂山，香港中路，台东等四大商圈的地铁二号线开通，也使各商圈联系将日趋紧密，商圈区域间差异将不断缩小。
青岛住宅市场呈量价齐升走势，价格或继续上涨
受益于“金九银十”传统住宅销售旺季，2017年四季度，青岛新建商品住宅市场成交量为37,423套，同比上升16.8%。
2017年四季度，青岛新建商品住宅成交均价为每平方米10,658元，环比上升8.8%。从成交面积来看，改善性住房需求已成为市场需求的主力。四季度，90-144平方米的改善性户型成交占比高达67%，远超过24%刚需户型成交占比，成交结构中品类变动或成为影响成交均价的主要因素。
2017年四季度，青岛市全市住宅批准上市套数为18,999套，环比下降29.8%。从供应区域上看，供应最多的是即墨市和青西新区，分别为6,716套和3,645套。截止12月底，青岛市可售住宅套数为100,008套，可售总面积约1,126万平方米。且受前期销量上升影响，住宅市场出清周期降至8.7个月。从存量区域分布来看，市内区域存量较少，大部分存量均分布在周边县市区域。
本季度，青岛住宅市场呈现量价齐升走势，预计2018年，如无政策变动，青岛市内新建商品住宅成交量或继续上升。价格方面，随着成交量继续上升，下半年住宅市场成交价格也将持续上涨。 

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