商业氛围浓厚才能使写字楼市场火爆

　在持续几年的大规模城中村改造中，昆明形成了商业物业的空前供应“洪峰”。根据此前权威媒体提供的数据，在昆明这座人口700余万的西南二线城市，2013年写字楼供应量达到了1858万平方米，加上2014年和2015年的预计新增供应量，这三年的写字楼供应将达到2600万平方米，平均每人可以分到3.7平方米的写字楼。
　　“昆明的写字楼市场现在确实不太乐观，毫无疑问供过于求。”云南财经大学教授周大研公开场合直言。
　　 目前，昆明382个城中村中已有229个项目进入了市场。一方面是顺应政府的要求，另一方面是开发商自身的战略，每一个城中村改造都少不了城市综合体的身影，而每个城市综合体都必然有写字楼。
　　“对于投资性消费者来说，写字楼不比住宅，一旦没有租客而空置，就成了”鸡肋“。目前昆明的写字楼市场处于一个量价齐升的状态，很多投资性消费者对目前投资写字楼的风险高度敏感。”昆明风之铃咨询机构CEO石远如是说。
　　对2014年昆明主城和呈贡新区的楼盘不完全统计，昆明在建或规划建设的含有写字楼的项目达到95个，昆明的每一个综合体都配有写字楼，还有一些项目为纯商务写字楼，包括螺蛳湾中心、红星国际广场、七彩云南·第壹城等项目。其中在建的大体量写字楼有88万平方米的人民路壹号广场，70万平方米的万达·昆明双塔、超过100万平方米写字楼面积的润城广场、80万平方米体量的呈贡涌鑫哈佛中心等。
　　“如此庞大体量的市场供应，消化仍需要一定的时间，当洪峰到来的时候，市场需求不能吸纳整个市场的供应，整个市场就会发生变化，竞争也将更为激烈。”红星地产昆明公司营销总监郑岚坦言。红星美凯龙集团在昆明的西山区正在开发的红星国际广场，体量达120万平方米，也将有数十万平方米体量的写字楼面世。
　　市场需求不可能如供给一样放量暴涨。尽管有面向西南开放的“桥头堡”战略，尽管昆明的经济这几年持续快速增长，但从以上数据看来，商业的扩张和商务需求的增长仍然追不上昆明写字楼放量的速度。
　　市场疑问和思考
　　问题一：昆明写字楼好租不好卖，事实怎样？
　　云南同德实业集团有限公司总裁王晔华：
　　出租和销售是一对双胞胎，租金价格可以反映写字楼价值，销售价格同时影响租金价格。以昆明广场为例，目前已经有6家世界500强企业租下昆明广场作为西南或云南总部。销售方面，我们目前已经销售的10层，全部是整层购买的。这些充分体现，只要你是好产品，就不愁租更不愁卖。
　　昆明红星美凯龙置业有限公司营销管理部营销总监郑岚：
　　写字楼市场要火爆前提是城市的商业氛围要浓厚。昆明作为以旅游为支柱的二线城市，民间经济与资本并不活跃。市场上整体以资源型企业为主，对写字楼需求较高的创业型企业以及大中型企业较少。此外，城市综合体以及写字楼的大量出现，让写字楼市场的竞争更为激烈，所以在昆明的写字楼市场不好卖也不好租是存在的。
　　昆明嘉唯房地产营销策划有限公司副总经理刘龙：
　　投资客对投资昆明写字楼并没有准确把握：目前银行的利率在不断上升，加上写字楼购买总价是比较高的，对于具有购买力的成熟的投资客来说，写字楼所能产生的经营收益吸引力不足。写字楼不好卖，也印证了投资客对市场信心不足，至于“好租”，则表明成长型企业的空间比较大。
　　问题二：昆明写字楼价值有没有被低估？
　　王晔华：
　　昆明写字楼的价值肯定被低估了。随着昆明的经济发展以及在国际社会（特别是面向南亚、东南亚国家）的影响力提升，市场需求急剧加大，当前昆明高品质的写字楼正处于价值洼地，写字楼价值仍被低估，投资空间还很大。
　　郑岚：
　　相比北京、上海、成都等地而言，昆明写字楼的价格确实偏低，但单纯以价格来衡量价值显得有些片面。写字楼的产品价值，应建立在是否满足客户需求的基础上，只有满足了客户需求，才能获得其价值上的认同，进而表现在价格上的坚挺。现今不少开发商对于写字楼的理解不到位，以为堆砌一些硬件水平较高的产品就可以了，没有准确定位，不能帮助客户解决实际问题。昆明的写字楼价值，从长远来看确实还没有完全的挖掘出来，其未来价值高低的基础，与开发商对写字楼认知水平是否提升密切相关。
　　问题三：写字楼投资最主要应该考虑什么？
　　王晔华：
　　最重要的当然是地段，另外就是产品品质。要求净高、进深以及可调整的办公格局等等这些硬的指标，就是从细节上给予人最舒适的心理感受和最好的视觉效果。有品质的写字楼使用率很低，公共空间要大，电梯候梯厅也要高，这样一定会损失使用率，但是这样的公共空间是写字楼的面子，细节决定了写字楼品质的高低。
　　郑岚：
　　首先是地段，重要性不必多言；其次是写字楼的定位，是针对小型成长企业，还是大中型成熟企业，亦或是世界500强？定位准确才能有效的抓住目标客户群；再次，是区域之内的商业氛围，一个真正的城市综合体里的写字楼，价值感就要比单纯的一到两栋写字楼要高出许多，因为综合体能带来商气和人流。
　　世博兴云地产公司副总经理普仲韬：
　　写字楼增值和保值完全是通过物业管理服务来实现的，很多写字楼都是通过品牌物业在资产运营管理实现后期价值，海外基金往往更青睐国际性的物业管理公司。物业服务品质好，既可以保证写字楼高品质的可持续性，又可以保证写字楼的低成本维护。 

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