商场变身写字楼，耗时往往超过预期

　商场改写字楼，华堂并非首家。去年，大钟寺中坤广场就已经着手将主要业态由商业调整为写字楼。此前，首都时代广场、百骏明光百货等商场已经由商场转为写字楼。在商业地产供应过剩、网络购物风起云涌的双重打压下，北京商业地产市场上“商场转写字楼”一波未平一波又起。这对于近年被视为可以“一铺养三代”商业地产投资来说，无疑是一次巨大挑战。

　　竞争激烈 人气不足 望京华堂将改成写字楼

　　家住望京花家地的张大妈每周都要来华堂的超市采购一两次。她喜欢来这里的主要原因是：“一是这儿离家比较近，购物方便。另外，这里购物环境比较好、商品种类很全，而且这里平时人比较少，结款时不用排长队。”对于华堂商场望京店的关闭，她认为：“位置不是太好，再加上周边的商场超市很多，竞争激烈，平时这里的人确实不多。”

　　对于华堂商场的百货，家住国风上观的任小姐表示：“这么多年好像一直没找准定位。品牌比较杂乱，性价比不高。尤其是服装，人们越来越多地在网上购买，商场基本上成为人们的试衣间。”

　　另外，记者发现在望京华堂周边有多家商场和超市。在华堂商场对面的方恒购物中心，有一家物美；在不远处的广顺大街上，从南到北排列着有自营超市的新世界百货、有BHG的凯德MALL、乐天玛特、家乐福、欧尚；另外在不远处还有沃尔玛、卜蜂莲花。这些大型商业配套的出现，在给望京居民生活提供便利的同时，也使望京成了北京最成熟，同时也是竞争最激烈的商圈之一。

　　除了区域内同业竞争之外，电商的崛起、网购量的爆炸式增长也使得百货业的日子越来越不好过。2013年，天猫“双十一”一天的销售额就达到了350亿元，仅第一分钟成交量便已突破亿元，这一数字几乎相当于翠微店庆时一整天的销售额。“狼来了”已经成为整个百货业不得不面对的沉重话题。王府井集团、新世界集团、万达百货等传统零售业纷纷迈出了进军电商的脚步。

　　写字楼市场租售火热 商场热衷变身写字楼

　　记者就华堂商场闭店问题向工作人员进行了咨询。工作人员表示，华堂商场与望京国际商业中心的租约将于4月底到期，商场现有区域大概会于5月开始改为写字楼进行出售，售卖一段时期后，有可能将剩余空间改为出租。具体相关事宜，可以到望京国际商业中心一层的售楼处进行咨询。

　　其实，望京华堂变身写字楼并非个例。去年，大钟寺中坤广场就已经着手将主要业态由商业调整为写字楼。从2010年正式对外营业起，关于大钟寺中坤广场空置率过高的消息便频见报端。外界一直传言，由于空置率居高不下、运营压力巨大，这个由中坤投资集团操盘的商业地产项目将由商场改为写字楼。今年初，北京中坤投资集团董事长黄怒波对外界表示：“目前，大钟寺中坤广场的改造手续已经报批，商户也差不多清空了。经过内部拆除、重新构造后，中坤广场将改造成一个中高端的写字楼区。”接下来，大钟寺中坤广场将用一年时间进行改造。

　　同样地处黄金商圈，意图向写字楼办公方向转型的还有位于东三环燕莎桥的都汇天地。记者了解到，定位高端的都汇天地，从去年开始受到一线国际品牌销售下滑影响，运营处于亏损中，物业持有方平安集团旗下的平安银行由于急需大面积写字楼，双方一拍即合，从2013年初开始确定向写字楼方向调整，但目前还未调整完毕。

　　亚太商业不动产学院院长朱凌波分析认为，在商业地产相对供应过剩的一线城市，已经出现了零售地产和写字楼地产的倒挂现象。购物中心、百货商场中的部分或全部改为写字楼成为寻求突破的方式之一。

　　国际地产代理机构仲量联行数据显示，北京已成为全球写字楼租金最昂贵的城市之一，过去一年间北京甲级写字楼租金大幅上涨80%以上，但写字楼的销售和租赁依然十分火热。朱凌波向记者介绍，以中坤广场为例，目前该区域一般商场租金为4至5元/天/平方米，而优质写字楼租金则突破到了10元/天/平方米，业态调整后，经营方可以快速回笼资金。不断有商场变身写字楼正是受到写字楼供不应求的影响。

　　商场变身写字楼

　　不容易

　　虽然近两年不断有大型商场变身写字楼的案例出现，但业内人士认为，商场变身写字楼并不容易。

　　办公业态和零售业态相比，大到土地性质、规划面积要求，小到外立面设计、室内空间划分等要求都截然不同，已经营业的商场想改为写字楼，将面临不小的挑战，耗时往往超过预期。

　　朱凌波表示，“商业改办公”首先得看当年拿地的土地性质是否包含办公用途，如果没有办公用途，商场是不能随意改成写字楼的。其次商业的公共空间较大，而办公楼往往不需要那么多的公共空间。商场改成办公楼后出现一定的新增面积，需要重新分割空间，如果规划不允许新加面积，就会出现巨大的面积浪费。另外，在商场改写字楼之前还要众多租户协商退租，也是一个非常耗费时间和人力的工作。 

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